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“新基建”背景下的土地供应的应对措施

2020-11-10 10:11:37 63 发布:中科北纬
2020年3月,中共中央政治局常务委员会召开会议,强调“要加大公共卫生服务、应急物资保障领域投入,加快5G网络、数据中心等新型基础设施建设进度”。
一时间“新基建“一词响彻全国,仔细查找发现“新基建”主要是吸收新科技革命成果,实现国家生态化、数字化、智能化、高速化、新旧动能转换与经济结构对称态,建立现代化经济体系的国家基本建设与基础设施建设。

面对5G基站建设、特高压、城际高速铁路和城市轨道交通、新能源汽车充电桩、大数据中心、人工智能、等诸多领域高质量发展需要,如何确保土地供应?






供应方式




(一)协议出让(特殊)

政府与土地使用者以协议方式签定土地使用权出让合同,土地使用者支付相应的出让金,国家把一定期限的国有土地使用权让渡给土地使用者。

1.范围:21号令第3条采取排除法确定了协议出让的适用范围,即:只适用于除法律、法规、部门规章规定必须招标拍卖挂牌的情况,实践中主要是工业用地、仓储用地及政府为调整经济结构、实施产业政策而需要给予优惠、扶持的项目等。但同一地块有两个或者两个以上意向用地者的,协议出让随时可以向招标拍卖挂牌出让“转换”。(出让范围小)

2.出让金:协商形成并编制并公布出让计划。

3.估价:21号令第5条规定:协议出让的估价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关费用之和,有基准地价的,不得低于基准地价的70%。

4.程序:主要包括7个环节:编制并公布出让计划、接受意向用地者申请、确定出让方式、编制出让方案、确定出让底价、协议出让价格并签定出让合同、公布出让结果。

(二)招标、拍卖、挂牌(一般)

1.范围:招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(国土资源部令第11号)第4条明确了招标拍卖挂牌的范围,规定:商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地,必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。前款规定以外用途的土地的供地计划公布后,同一宗地有两个以上意向用地者的,也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。(出让范围大)

2.出让金:竞价方式形成并编制并公布出让计划。

3.价格:根据土地估价结果和政府产业政策综合确定。

(三)国有土地租赁

从理论上讲同样适用协议方式和招标拍卖挂牌方式。

1.拆迁2、报批3、征收4、出让5、租赁6、流转

流转:指土地使用权流转,土地使用权流转的含义,是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织,即保留承包权,转让使用权。土地流转具有以下五大模式:土地互换、土地出租、土地入股、宅基住房、股份合作。

  • 国有建设用地

一级流转:出让(招标、拍卖、挂牌)、使用权租赁、使用权作价出资(入股)

二级流转:转让(出租、交换、赠与、继承)、出租、抵押等

  • 国有农用地

一级流转:主要是发包方式让渡

二级流转:转让、出租和抵押农村土地承包经营权流转的方式主要有:转包、出租、借用、互换、转让、入股等。






应对措施




目前,我国正进行新一轮的现代化经济体系的国家基本建设与基础设施建设,将更有效地自发调节供应量的增加,推动供应结构的优化以及更好地把握土地供应转化方向。应做好如下工作:

  • 促进土地供应量提升

一是保证新增建设用地的供应量,在新增建设用地方面,应该充分发挥政府对土地供应的调节能力优势,同时统筹城乡两个市场,灵活运用土地指标的空间置换,实现空间的再平衡;二是高效盘活存量,政府应充分发挥市场的主体性作用,充分利用税收工具,搭建交易平台,促进市场参与主体入市交易的积极性。

  • 优化土地供应结构

新增建设用地方面,提高急切用地供应比例,对于热点城市用地紧张问题,要根据新基建情况分配建设用地指标,优化城市工业用地、住宅用地和商业用地结构,实现人地挂钩、供求平衡。

  • 适时调整阶段性用地矛盾

核心在于确保未来的供地形成“有效供给”,提高宅地有效供给房源的转化率。供需失衡的问题在于供给端能够多大程度真正满足建设需求,这就涉及到有效供给的问题,应实时调整土地供应的转化方向。


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